Зээлдүүлэгч нь 1099-C маягтыг ашиглан хувь хүн болон Дотоод Орлогын Үйлчилгээний Төлөвлөсөн өрийг тайлагнадаг. Татварын хуулинд татварын өрийг цуцалсан өрийг оруулаагүй гурван арга хэмжээг тусгасан байдаг.
Төлбөрийн чадваргүй болох, дампуурлын хэрэг үүсгэх, зарим төрлийн моргейжийн өрийг шинээр хасах тохиолдол бий. Орон сууцны хөнгөлөлт нь барьцаалах , богино хугацаат арилжаа хийх эсвэл зээлдэгчдийн зарим нь зээлийг өөрчлөх замаар багасгахад маш чухал байдаг.
2007 оны арванхоёрдугаар сард Конгресс ипотекийн өрийг барагдуулах хууль баталсан. Энэ хуулиар барьцаалах эсвэл богино борлуулалт хийх замаар байшингаа алдсан гэрийн эзэдэд татварын хөнгөлөлт үзүүлдэг, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа хөрөнгийг доод түвшнээс нь бүтнээр нь босгодог. Хуульд зааснаар хувь хүмүүс зээлдүүлэгчээс цуцлагдсан зарим моргейжийн зээлийн 2 сая долларыг татвараас чөлөөлнө.
Энэхүү хасалт хийх шалгуурыг хангахын тулд хэд хэдэн шалгуурыг хангах шаардлагатай байна. Эдгээр шалгуурыг хангаагүй моргейжийн зээлийн өрийг төлбөрийн чадваргүй болсон, дампуурлын дүрэм журмаар оруулаагүй хэвээр үлдээж болно. Гэрийн өмчлөлийн зээл , бэлэн мөнгө болон өр төлбөрийг дахин санхүүжүүлэхтэй холбоотой хүмүүс нь тэдгээрт хамаатай татварын бүх хөнгөлөлтийг бүрэн даван туулах чадвартай байхын тулд нэмэлт нягтлан бодох бүртгэлийг хийх шаардлагатай.
Өр төлбөр ба татвар ногдуулах орлогыг цуцалсан
Ерөнхийдөө зээлдүүлэгчээс уучлагдсан эсвэл цуцлагдсан өр төлбөрийг өр төлбөрт төлөх татвар гэж тооцдог. Татварын хуулинд цуцлагдсан өрийг тухайн хүний орлогод оруулж, татвар ногдуулдаг гэж заажээ. Тодруулбал, энэ хууль нь Орлого Даатгалын Код Хэсэг 61 (а) (12). Энэ хуулинд "өр барагдуулсны орлого" нь тухайн жилийн нийт орлогод багтдаг.
Татварын хуулиуд нь хэн нэгэн төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд татвар төлөх шаардлагагүй тодорхой нөхцөл байдлыг тусгасан байдаг. Эдгээрийг хасалт гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь тухайн хүний татвар ногдох орлогод орохгүй.
Хэд хэдэн үл хамаарах зүйл байдаг боловч тэдгээрийн зөвхөн 3 нь цуцлагдсан мортгэйжийн нөхцөл байдалд хамаарна. Эдгээр гурван үл хамаарах зүйлс нь:
- Дампуурлын үйл явцад өрийг цуцалсан,
- Хүнд төлбөрийн чадваргүй болсон үед өр төлбөр цуцлагддаг
- Үл хөдлөх хөрөнгийн өр төлбөрийн өрийн үлдэгдэлийн актаар шалгарсан өр.
Эдгээр алдаанууд нь өөрсдийн шалгуур, тайлагнах журмуудтай байдаг. Гэр орноо алдсан хүмүүст зээлийн мөнгө хэрхэн зарцуулсаныг харуулахын тулд зээлийн эх баримтыг цуглуулах нь чухал байдаг.
- Ерөнхийдөө цуцлагдсан өр төлбөрийн тухай дэлгэрэнгүй мэдээллийг Хэвлэгдсэн 908-р болон Өр төлбөртэй өр төлбөрийн хэсгийг үзнэ үү.
Орон сууцны зээллэгийг өр төлбөрийн баталгааны тухай хуулийн дагуу шалгаруулах
Орон сууцны зээл нь Ипотекийн өрийг барагдуулах тухай хуулийн дагуу орлогоос хасагдах шалгуур болно. Энэ хуулинд мортгейжийн барьцаат зээлийн тодорхой төрлийг татвараас хасч болно гэж заасан. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан, эсвэл байшингаа богино зарсан, эсвэл моргейжийн барьцаа хөрөнгийг өөрчлөн зохион байгуулсан хүмүүст энэ хөнгөлөлт үзүүлэх нь чухал юм.
Татварын код, худалдан авах өр, гэрийн өмчийн өрөнд хоёр төрлийн ипотекийн өртэй байдаг. Хоёр үл хамаарах нөлөөллүүдийн хоорондын ялгаа. Худалдан авалтын өр нь үндсэн оршин суугаа газрыг худалдан авах, барьж байгуулах, эсвэл үндсэндээ сайжруулахад ашигласан өрийг барьцаалсан зээл юм. Гэрийн өмчлөлийн өр нь оршин суугаа газрыг худалдаж авах, барих, сайжруулахад ашиглагдаагүй өр төлбөр юм.
Нэхэмжлэлийн өрийг Ипотекийн Үүрэг хариуцлагын Активын хуулийн дагуу татвараас хасч болно. Гэрийн өмчийн өрийг энэ шинэ хуулийн дагуу хасч болохгүй. Үүний оронд гэрийн өмчийн өр төлбөрийн төлбөрийн чадваргүй болох эсвэл дампуурлын зардлыг хасч тооцох боломжтой.
Үүнээс гадна нэг шалгуур байдаг. Энэ байшинг үндсэн гэр болгон ашиглах ёстой байсан бөгөөд энэ нь зээлдэгчийн оршин сууж буй үндсэн байршил гэсэн үг юм. Энэ нь хоёрдахь орон сууц, амралтын орон сууц, хөрөнгө оруулалтын шинж чанар, түрээсийн нэгжийг хасах шаардлагагүй болно гэсэн үг юм.
Эдгээр эд хөрөнгийн хувьд хүчингүй болсон өр төлбөр нь төлбөрийн чадваргүй болсон, дампуурлын зардлыг хасч тооцох боломжтой.
Татвараас хэр их өрийг хасч болох вэ? Жилд 2 сая хүртэл долларын өртэй өр төлбөрийг (эсвэл $ 1 сая хүртэл гэрлэсэн ба тусдаа өгөөж өгдөг) нь 2007-2016 онуудад орлогоосоо хасагдаж болно. 2016 оноос хойш хүмүүс өрийн мөнгийг татвараас нь чөлөөлж болно зээлдүүлэгч нь 2016 оны 12-р сарын 31-ээс хэтрээгүй өрийг цуцлах бичмэл гэрээнд оров.
Худалдан авах өр ба гэрийн өмчийн өр төлбөрийг салгах
Татварыг барагдуулах барьцаа хөрөнгийг хэрхэн яаж зохицуулахыг тодорхойлохоосоо өмнө эхлээд та хоёр өр төлбөрөө хэрхэн төлж барагдуулсаныг мэдэх хэрэгтэй.
- Худалдан авах өр
- Гэрийн өмчийн өр
Эдгээр хоёр төрлийн ипотекийн өрийг тусгаарлах нь хялбар эсвэл төвөгтэй байж болно. Үйл явц хэр зэрэг төвөгтэй байх нь таны моргейжийг дахин санхүүжүүлсэн эсэхээс хамаарна.
Хэрэв таны зээл зөвхөн таны байшинг худалдаж авахад зориулж байсан анхны зээл байсан бол таны бүх өр төлбөрийг авах болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн өр төлбөрийн хөнгөлөлтийн тухай хуулийн дагуу худалдан авах өрийг 2 сая доллараас хасах (эсвэл тусдаа өгөөжтэй гэрлэсэн хүний хувьд 1 сая доллар) авах боломжтой.
Баталгаажсан зээлийг авахын тулд зөвхөн анхны худалдан авалтын өрийн үлдэгдлийн үлдэгдэл тооцох болно. Хэрэв та өрийн нэгтгэлийг дахин санхүүжүүлэх, эсвэл бэлэн мөнгө авах, байшин худалдаж авахаас өөр зориулалтаар ашигладаг гэр ахуйн өмчлөлийн зээлийн шугамтай байсан бол таны өр төлбөрийн хэсэг нь гэрийн өмчийн өр болно. Гэрийн эзэмшлийн өрийг энэ нь 2 сая долларыг хасах нэг хэсэг гэж үзэх шаардлагагүй, харин дампуурал буюу дампуурлын үл хамаарах зүйлийн дагуу хасах шалгуурыг хангаж болно.
Та энэ худалдан авалт, гэр бүлийн өмчийн өр төлбөрийн долларын дүнг баримтжуулах хэрэгтэй болно. Энгийн ажлын цаас иймэрхүү харагдах болно:
Гэрийн худалдан авах үнэ: $ 200,000
160,000 доллар (эхнийх нь гэрийн үнээс 80 хувь)
$ 40,000 (хоёр дахь нь гэрийн үнээс 20 хувь)
$ 15,000 (дээврийн засварын гэрээний шугам)
Одоогоор нийт худалдан авах өр 215,000 ам.доллар
Эдгээр гурван зээлийг 235 мянган ам.долларын зээлийг дахин санхүүжүүлсэн
Анхны худалдан авалтын зээлийн үлдэгдэл нь $ 200,000 байсан
35,000 долларын зээлийн төлбөрийг нэгтгэх
Нийт худалдан авах өр: $ 200,000
Гэрийн нийт өрийн хэмжээ: $ 35,000
Төлбөрийн чадваргүй болсон төлбөрийг цуцалсан
Гэрийн өмчийн өр (үндсэн хөрөнгөө худалдаж авах, барьж байгуулах, эсвэл голчлон сайжруулахад ашигладаггүй) болон зээлийн карт зэрэг бусад төлбөрийн чадваргүй өр төлбөрүүд нь төлбөрийн чадваргүй болох нөхцөлд татвараас чөлөөлөх эрхтэй болох боломжтой юм. Банкны өр төлбөр нь хүний хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнээс давсан тохиолдолд дампуурал үүсдэг. Гэрийн зах зээлийн үнэ цэнэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн өртгөөсөө буурсанаас хойш гэр орноо алдсан олон хүнтэй ийм явдал болно.
IRS нь төлбөрийн чадваргүй болох зардлыг хасч байна:
"Зээлдэгч нь өр төлбөрийн өр төлбөрийн зах зээлээс [захын зах зээлийн үнэ цэнэ] хэтэрч, өр төлбөрийн өр төлбөрийн хэмжээнээс хэтэрсэн төлбөрийг барагдуулах үүрэгтэй." Өр барагдуулагчийн өр төлбөр, хариуцагч төлбөрийн чадваргүй болсон, төлбөрийн чадваргүй болсон төлбөрийн хэмжээ.
"Хариуцагчийг төлбөрийн чадваргүй болсон үед төлөх ёстой нийт өр төлбөрийг хүчингүйд тооцохоос бус, зээлдэгч төлбөрийн чадваргүй болсон хэмжээгээр нь үл тооцох боловч татварын тодорхой шинж чанарыг бууруулахын тулд хасагдах дүнг ашиглах ёстой" (Хэвлэмэл 908).
Төлбөрийн чадваргүйдлийн хөнгөлөлтийн дүн нь таны хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнэээс хэтэрсэн өр төлбөрийн дүн юм. Татвар төлөгч нь $ 200,000-ын зах зээлийн үнэ цэнэтэй байшинг эзэмшдэг гэж үзье. Үл хөдлөх хөрөнгийн үлдэгдэл 235,000 ам. Энэ хүн 85,000 долларын өрийг цуцалсан (зээлийн дүн нь зах зээлийн үнээс хасагдсан). Энэ дүнгийн хувьд, $ 35,000 нь өмчийн өр (гэрийг худалдан авахад ашигладаггүй дүн) бөгөөд энэ дүн төлбөрийн чадваргүй байдлын дор хасагдана. Үлдсэн $ 50,000 өрийг ипотекийн хасалт хийх боломжтой болгосон. (Хүлээн авах журмын 982- р хуудас, 4-р хуудасны заавраас өгсөн жишээ.)
Дампуурлын өрийг хүчингүй болгох
Дампуурлын хэрэгжилтийн нэг хэсэг болох өрийг уучлагдсан бол өр төлбөрийг цуцалж болно.
Татваргүй татвар төлөлтөд тэнцэхийн тулд татвар төлөгч дампуурлаа зарлах бөгөөд дампуурлын шүүхийн шийдвэрээр өрийг хүчингүйд тооцох ёстой. Татвар хураах, эсвэл богино хугацааны борлуулалттай тулгарсан татвар төлөгчийн хувьд дампуурлын хэргийг авч үзэхээсээ өмнө худалдан авах өр болон ипотекийн төлбөрийн бусад өр төлбөрийн төлбөрийн хөнгөлөлтийг хасах нь илүү ашигтай байж болох юм.
Дампуурал зарлах нь хэд хэдэн татварын үр дагаврыг үүсгэж болох тул Дэлгэрэнгүй мэдээлэл 908-ийг, IRS вэбсайт дахь Дампуурлын татварын удирдамжийг үзнэ үү.
Татварыг буцаан төлөх талаар тайлагнах
Зээлдүүлэгчийн цуцлагдсан өр төлбөрийг татварын тайлангаа тайлагнасан байна. Энэ нь хэрхэн тайлагнахаас шалтгаалан та ямар нэгэн үл хамаарах зүйлд тэнцэх эсэхээс хамаарна.
Зээлдүүлэгч нь 1099-C маягтыг IRS болон өр төлбөрөө хүчингүй болгосон этгээдэд хүргүүлнэ. Баримт бичиг нь цуцлагдсан өр төлбөрийн дүнг тайлагнадаг. Батлагдсан өрийг маягтын 2-р хэсэгт харуулав. Борлуулалт, барьцаалах, эсвэл төлбөр тооцооны бусад үйл явцад гэр орноо орхисон хүмүүст төлбөр тооцоо хийгдсэний дараа төлөөгүй үлдсэн зээлийн үндсэн дүнг харуулсан болно. Зээлийн тодорхойлолтын тухайд өр төлбөрийн тодорхойлолтыг Шигтгээ 5-д үзүүлэв. Шигтгээ 7-т тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тайлагнах болно. Барьцаалах нөхцөлд тендерийн нийт үнийг зах зээлийн үнээр харуулна.
Татварынхаа буцаан өгөх үед цуцлагдсан өр төлбөрийг тайлагнахын тулд эдгээр алхмуудыг дагана уу:
- Маягт 1040 Маягт 21-д оруулаагүй аливаа цуцлагдсан өртгийг тайлагнах.
- Хэрэв та ипотекийн өрийг барагдуулах тухай хуулийн дагуу зарим эсвэл бүх өрийг хасах шаардлагагүй бол төлбөрийн чадваргүй болох эсвэл дампуурлын зардлыг хасах тохиолдолд та маягт 982 (pdf, 5 хуудас гэх мэт) -ийг бөглөх шаардлагатай болно.
- Маягт 982 дээр 1-р мөрөнд холбогдох хайрцгийг шалгахдаа ямар хөнгөлөлтийг танд өгөхийг зааж өгнө үү. Хэрэв илүү ихийг хасахаас илүүг үл харгалзан хасалт бүрт 982 маягтыг бэлтгэ. Та мөн 2-р мөрөнд татвараас хасагдсан өрийг зааж өгнө үү.
- Төлбөрийн чадваргүй болох, дампуурлын зардлыг хасахын тулд та бусад татвар төлөгчдөд тохируулга хийх шаардлагатай болно. Дэлгэрэнгүй мэдээллийг 908-р хэвлэл дэх татварын шинж чанарыг бууруулах тухай хэсгийг үзнэ үү.
- Хэрэв та байшингаа барьцаалж, моргейжийн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн доод үлдэгдэлийг дахин бүтнээр нь өөрчлөх бол та 1e мөрөнд зориулж хайрцагыг шалгаж, 2-р мөрөн дэх дүнг тайлагнаж, 10б-р мөрөнд ижил дүнг тайлагнах хэрэгтэй болно. Мөн 10б-тэй тэнцүү хэмжээний байшингийн өртгийг бууруулна уу.
Үл цуцлагдах өр болон мортгэйжийн уучлалын талаарх дэлгэрэнгүй мэдээлэл
Дотоодын орлогын алба нь хүчингүйд тооцогдох өр төлбөрийн тухай мэдээлэл болон Орон сууцны өрийг барагдуулах өр төлбөрийн тухай хуулинд заасан нөөцийн цуглуулга юм.
- Үлдэгдэл өр төлбөр, өмчлөх, дахин өмчлөх, үл хөдлөх хөрөнгийг цуцлах (нийтлэл 4681, pdf гэх мэт)
- Үл хедлех чадварыг цуцалснаас татварын хенгелелтийг багасгах (маягтыг 982-р маягт )
- Гэрээ цуцлах, өр төлбөрийг хүчингүй болгох
- Би өөрийн орон байранд өр төлбөрийг цуцлах уу? (интерактив татварын туслах ажилтан)
- Дампуурлын татварын заавар (Хэвлэл 908)