Түрээст орох гэр рүүгээ эргэж орох нь татварын алдагдлыг зөвшөөрөх боломжтой
Жулиан блокоор, Өмгөөлөгч
Ихэнх хүмүүс хувийн оршин суух газраа алдах нь боломжгүй буюу зөвшөөрөгдөөгүй, гэхдээ буруу байх болно гэдгийг танд хэлэх болно. Ерөнхийдөө IRS-ийн татварын хуулиар үндсэн оршин суух эрхийг худалдахтай холбоотой аливаа хасалт хийхийг хориглодог. Гэсэн хэдий ч, энэ нь хувийн орон байранд гэрийн алдагдлыг арилгах хэд хэдэн үл хамаарах зүйлүүдийг зөвшөөрдөг.
Жишээ нь, хуулиар түрээсийн өмч хөрөнгөө хөрвүүлэх хувийн орон сууцыг худалдахаас алдагдлыг хасч тооцдог.
Гэхдээ энэ нь данснаас хасах хэмжээг хязгаарладаг. Түрээслүүлэхээсээ өмнө уналтын ямар ч үнэ цэнэ байхгүй.
Эхлэлийн цэг нь хөрвөх үед (1) хөрвүүлэлтийн үед тохируулсан суурь эсвэл (2) Хөрвүүлэлтийн үед зах зээлийн бодит үнэ цэнэ , аль аль нь бага байна. Та (1) эсвэл (2) -ын доод дүнг тодорхойлсны дараа түрээсийн хугацааны капиталын сайжруулалтыг үнэлэхийн тулд уг дүнг нэмэгдүүлэх хэрэгтэй. Дараа нь элэгдэл хорогдлын шимтгэлийг хасах. Эцэст нь хүрч ирдэг зүйл бол борлуулах үеийн өмч хөрөнгийн тохируулгатай суурь юм. Хэрэв та зарах үедээ алдагдлаас хассан дүн таны хайсан борлуулалтын үнээс борлуулалтын үнээс давсан дүн юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр борлуулалтын үед үл хөдлөх хөрөнгийн тохируулсан суурь нь анхны өртөгөөсөө хамаагүй бага байж болно. Ерєнхий дїрэм журмын дагуу їндэслэл нь анхны їнэ, тїїний дотор эхний болон хоёр дахь їл хєдлєх хєрєнгє гэж тооцсон аливаа єр тєлбєр , тїїнчлэн тохируулга дээрээс доош буюу доошлуулан тооцдог.
Хууль эрх зүйн төлбөр болон / эсвэл сайжруулалт зэрэг худалдан авалттай холбоотой тодорхой төлбөр тооцоо эсвэл хаалтын зардалтай холбоотой зардлыг тусгахын тулд дээшээ тохируулна уу. 1997 оны 5-р сарын 7-наас ємнє ємнє нь ємчлєгч гэрээс татан тєвлєрїїлсэн татвараас хойш татан тєвлєрїїлсэн хєрєнгийн хэмжээг багасгах. Таны хийсэн анхны зардлын тохируулгыг таны тохируулсан суурь дээр хийсэн бүх тохируулгууд.
Жишээ: 2001 онд та анхны хувийн байраа 200,000 доллараар худалдаж авдаг. 2003 онд та гэрээсээ гарч түрээслүүлнэ. Тэр үед зах зээлийн үнэ цэнэ нь $ 180,000 гэдгийг тодорхойлно. Үүний дараа элэгдэл хорогдлыг хасах $ 20,000-аар авч, уг хөрөнгийг 150,000 доллараар зарна.
Таны алдагдлыг $ 50,000 гэж тооцвол $ 200,000-ын анхны өртөг ба борлуулалтын үнэ $ 150,000 хоорондох зөрүүг бодолцож үзээрэй. Гэхдээ IRS нь $ 10,000-оор зарагдах үед тохируулсан $ 160,000-ийн үнэ ($ 20,000 $ -ийг түрээслэх үеийн түрээсийн хугацааны элэгдлийн хасах $ 180,000) $ 150,000 Үнэ.
Түрээсийн хугацаа нь нэг жилээс бага байх үед, IRS нь оршин суух түрээсийн хөрөнгийг худалдагчийн хөрвүүлэлтийг зөвхөн түр зуур бус, түр зуурынх гэж үндэслэн алдагдалыг цуцалсан байж болно. Гэрийн борлуулагчдад зориулсан удирдамж нь "Та түрээслүүлэхээсээ өмнө түрээслүүлэх түрээсээ түрээсэлсэн тохиолдолд түрээсийн хөрөнгийг гэрээсээ өөрчилсөнгүй" гэж анхааруулсан байна . Гэсэн хэдий ч, түр зуурын болон байнгын зүйлүүдийн удирдамж нь сүүлчийн үг биш юм. Тэд зөвхөн албан ёсны IRS-ийн албан ёсны байр суурийг илэрхийлж шүүхэд заавал дагаж мөрдөхгүй.
Мөн удирдамжийн дагуу, IRS түрээслүүлэгч өмчлөлд шилжсэн хувийн орон сууцыг "түрээслүүлэх эсвэл борлуулах зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн агенттай гэрт нь байрлуулж, түрээслүүлдэггүй" гэжээ. Орчуулга: Та алдагдлыг хасахаас өмнө гэрийг түрээслүүлнэ. Энэ хязгаарлалтыг шүүхээр баталгаажуулсан.
Хэрэв эргэлзээтэй байгаа бол хувийн орон байрныхаа гэрээс гарлын хохирлыг нэхэмжлэхээсээ өмнө мэргэжлийн татварын нягтлан бодогч эсвэл ЦХҮА-ыг байнга шалгаж байх хэрэгтэй. Түүнчлэн, татварын шинэ хуулиудыг дагаж мөрдөхийн тулд жил бүр өөрчлөгдөж байгаа эсэхийг шалгана уу. Калифорни муж улсын зарим муж улсын хөрөнгийн өмчийн татвар одоо Trump-ийн 2018 татварын хуулиар дор хаяж 10,000 доллараар хасагдав.
Жулиан Блок нь Нью-Йоркийн Ларчмонтын татварын шинжээч юм.
Элизабет Вейрраub, Home Buying Expert.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.