Өмнөх төлбөрийг урьдчилан төлөх орон сууцны түрээсээс ялгаатай нь моргейжийн хүүг хугацаа хэтэрсэнд төлдөг. Жишээ нь, гуравдугаар сарын 1-нд хүүгийн төлбөр төлөхөд төлбөрийн төлбөр нь гуравдугаар сарын хүү төлнө.
Түрээсийн адил биш
Түрээсийг сар бүрийн эцэст хамгийн түгээмэл нөхцөлд төлдөг. Зарим тохиолдолд, хэрэв та гэртээ сардаа суух сүүлийн долоо хоногт өмчийн менежер түрээсийнхээ эхний сарыг тасалж, нэг долоо хоног дээр нэмэх нь нэмэлт долоо хоногт дунджаар хэсэгчлэн цуглуулж болно. урьдчилгаа. Түрээслэгчдээ итгэхгүй байгаа мэт. Яагаад заримдаа банкийг илүү найдвартай гэж үздэг учраас эдгээр нь тийм биш юм. Ипотекийн хүүг зээлдүүлэгчид төлөх төлбөрийг төлөх учиртай.
Зээлдэгч нь зээл авахдаа хүү төлж зээл авахдаа зээлээ төлөхдөө зээлээ төлөхөд бэлэн байдаг. Зээлдэгч эсвэл шинэ орон сууц худалдан авагч нь анхны ипотекийн төлбөрөөсөө 30 хоногийн зайтай хүү төлнө.
Гуравдугаар сарын 15-нд гүйлгээ дуусгавар болгох уу гэдэг нь таны анхны ипотекийн төлбөрийг тавдугаар сарын 1-нд төлөх болно. Энэ нь дөрөвдүгээр сараас үнэгүй байх болно.
Учир нь тавдугаар сард төлөх хүүг дөрөвдүгээр сард төлөх болно. Гэсэн хэдий ч 3-р сарын 15-аас 3-р сарын 31-ний хоорондох хугацаа нь зээлдэгчийг хаах үед төлнө. Энэ хэсгийг урьдчилан төлсөн хүү гэж нэрлэдэг.
Тавдугаар сард төлбөрийг төлөхөд хэрэв төлбөрийг 5-р сарын эхний өдрөөс төлөх ёстой бол 5-р сарын эхний хүртэл хүү төлөх бөгөөд үндсэн төлбөрийг төлөөгүй үлдсэн үлдэгдэлээс суутгаж, 5-р сарын 1 хүртэл тэнцвэрийг олох нь сайн хэрэг.
Жишээ нь
Үүний тулд ипотекийн зээлийн анхны төлөөгүй үлдэгдэл нь 200,000 ам.доллар бөгөөд жилийн 5 хувийн хүүтэй, үндсэн зээлийн хүүг 1,703.64 ам.доллараар тооцож үзье. 11 сарын төлбөрийг хийсний дараа төлөөгүй үлдэгдэл нь $ 197,300.83 байна. Та арванхоёрдугаар сарын 1-ээс арваннэгдүгээр сарын 1-ний $ 1,073.64-ийн төлбөрийг хийдэг. Хэрэв та өмнө нь төлөөгүй үндсэн зээлийн үлдэгдэл $ 197,300.83 х 5% -ийг аваад 12 сарын хугацаанд хуваавал сард 822.09 $ -ын хүүгийн шинэ хэсгийг авна.
Цаг хугацаа өнгөрөх тусам гэрийн эзэн хүүгийнхээ хүүгээс сар бүр үндсэн төлбөрт төлөх төлбөрийн ихээхэн хувийг төлдөг. Үндсэн төлбөрийн хувь өсч, хүүгийн төлбөрийн хувь буурч байна. Одоо, хэрэв та сарын төлбөрийн хүүг $ 822,09 $ шинэчилсэн бол 1073,64 $ -ын төлбөрөөс хасч байгаа бол үндсэн дүнг төлсөн шинэ хэсэг нь эдгээр хоёр тооны зөрүү буюу $ 251.56 хоорондох зөрүү юм.
Одоо та сарын 11-ний байдлаарх үлдэгдлийн үндсэн үлдэгдлийг 197,300.83 доллараар авч арванхоёрдугаар сарын үндсэн төлбөрийг хасч, 12 сарын 1-нээс өмнө шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн үлдэгдэл нь 197,049.27 байна.
12-р сарын 1-ний төлбөрийг хийснийхээ дараа; Та гэртээ нүүх, борлуулах цаг боллоо гэж бодож байна. Учир нь хөршүүдээ гэнэт дээш нь үнэлэх нь таны гэр орон 300,000 долларын үнэ цэнэтэй юм.
Хөөе, чи зүүдэлж чадаж байна, тийм үү? Борлуулсны дараа банк хүлээн авснаас хойш нэмэлт хүү төлөхийг шаардана. Энэ нь та $ 197,049.27 ам долларыг нэмэх ба өдөр бүр 27.37 ам.долларын хүүтэйгээр банкинд шилжүүлэх бөгөөд эцсийн өдөр хүртэлх мөнгө хүлээн авна.
Дахин тооцохын тулд урьдчилж төлөх хүүг анхны төлбөрөө төлөх хүртэлх хугацаанд төлөх ба зээлдэгч төлсөн өдөр хүртэл зээлийн хүү төлөхөд нэмэлт хүү төлнө.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.