Нийслэлийн үнэт цаасны сан, татвартай тэнцэх үр өгөөж
Тиймээс яагаад та бонд худалдан авах боломжтой вэ? Хэрэв та илүү өндөр өгөөжтэй бондын санг худалдан авах боломжтой бол орон нутгийн бондыг худалдаж авахыг яагаад хүсэх вэ?
Нийслэлийн үнэт цаасны сан гэж юу вэ?
Нийслэлийн бонд нь улсын болон орон нутгийн засаг захиргаанаас олгосон бондыг (болон бусад холбогдох байгууллагууд) гаргадаг.
Нийтийн орон сууцны бондыг орон нутгийн бондод олгодог татварын хөнгөлөлт, хамтын хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг нэмэгдүүлэх зорилгоор худалдан авдаг . Харин хотын бондын сангийн урамшуулал нь татвар ногдох бондын сантай харьцуулахад харьцангуй сонирхолтой байгаа эсэхийг та хэрхэн тодорхойлох вэ? Өөрөөр хэлбэл, энэ нь татвартай адилтгах гарцад хамаарна.
Нийслэлийн бондын сангийн татваргүй шинж чанар
Ерөнхийдөө орон нутгийн үнэт цаасны сангаас олж байгаа орлого нь холбооны түвшинд татваргүй байдаг. Хөрөнгө оруулагчийн гэрт байршуулсан орон нутгийн үнэт цаасыг эзэмшдэг бол уг сонирхол нь улсын түвшинд татвараас чөлөөлөгддөг.
Хот суурин газрын бондын татвараас ангид шинж чанараас шалтгаалан гаргагч нь (энэ тохиолдолд хотын захиргаа) ижил төстэй шинж чанар бүхий (жишээ нь, дуусгавар болох хугацаа, зээлийн чанар) татвар ногдох бондоос (жишээлбэл, корпорацийн бонд, АНУ-ын Засгийн газрын бонд ) Хөрөнгө оруулагчдыг татаж байна.
Татвартай адилтгах өгөөжийг хурдан тооцоолох нь хөрөнгө оруулагчид нь орон нутгийн үнэт цаасны санг сайн нэр дэвшигч эсэхийг шийдэхэд тусална.
Нийслэлийн үнэт цаасны сангийн татвартай тэнцэх хэмжээний орлого
Дуусгавар хугацаа, зээлийн чанарыг харгалзан үзвэл та 5% -ийг төлдөг татвараас чөлөөлөгдөх бонд эсвэл 4% -ийг төлдөг орон нутгийн татварын бондыг худалдаж авах уу? Энгийн шийдэл нь татвартай адилтгах гарцыг тооцоолох явдал юм. Татвартай адилтгах өгөөж нь татвараас чөлөөлөгдөх бондыг татвараас чөлөөлсөн орон нутгийн бондын өгөөжтэй тэнцүү байх татварын өмнөх өгөөж юм.
Жишээлбэл, 35% -иар ахиуц татвар төлөгч хөрөнгө оруулагч дээрх дээр дурдсан хоёр бондыг харьцуулах юм бол хөрөнгө оруулагч нь татварын бус үнэ цэнийг орон нутгийн бондын өгөөжийг нэг хасах хувиар татварыг хувааж өгнө:
Татвартай тэнцэх үр өгөөж = .04 / 1 - .35 = 6.15%
Тооцоолол нь татвар ногдуулах бондын үнийн дүнгийн 6.15% нь 4% -ийн татваргүй гарцтай тэнцүү гэсэн үг юм. Тиймээс, хэрэв та орон нутгийн бондын сантай татвар ногдуулах боломжтой бондыг харьцуулж байгаа бол татвартай адилтгах гарц нь судалгааны үйл явцыг эхлүүлэх боломжит газар юм.
Та мөн татварын хувь хэмжээг хасах 5% -р татвар ногдох бондын өгөөжийг ($ .05-аас 1-.35 = .0325) үржүүлж болно. Энэ тооцоо нь 5% -ийн татвар ногдох бондын өгөөж нь татваргүй орон нутгийн бондын сангийн өгөөжтэй адил 3.25% байна.
Та хотынхаа Бондоос санхүүждэг үү?
Нийслэлийн бондын сан нь өндөр татвар төлөгчийн хөрөнгө оруулагчдад илүү таатай байдаг ба татвараас чөлөөлөгдөх тэтгэврийн дансыг (жишээ нь, IRAs, 401ks) татвар ногдуулах татварыг хойшлуулдаг. Гэсэн хэдий ч, та татварын дараах ургац авах сонирхолтой эсэхийг тодорхойлохын тулд та татвартай адилтгах ургацын тооцоог ашиглах хэрэгтэй.
Мөн та хамтын сангууд хэрхэн татвар ногдуулдаг талаар үндсэн ойлголтоо эргэн харахыг хүсч болно.