1031 Татварыг хойшлуулсан бирж бий болгох үндэс суурь
Олон хөрөнгө оруулагчид 1031 солилцоо гэж юу вэ, удирдамж, цагийн хуваарь ямар байхыг асууж, та өөрийн хөрөнгийн олсон ашгийн татварыг хууль ёсны дагуу хойшлуулж болох уу? Энэ нийтлэл дэх хамгийн нийтлэг асуултуудын заримыг хариулах нь ашигтай гэж би бодож байна.
§1031 солилцоо гэж юу вэ?
A §031 валют гэдэг нь борлуулалтын татварын їр дагаврыг хойшлуулах замаар хєрєнгє оруулалтын нэг хєрєнгийг хєрєнгє солилцох боломжийг татвар тєлєгч шилжїїлэхийг хэлнэ.
Энэхүү гүйлгээ нь IRS-ийн хуулийн 1031-р дагуу зөвшөөрөгдсөн.
IRS код нь: "Худалдаа, бизнес эсвэл хөрөнгө оруулалтын зорилгоор эзэмшиж буй өмч хөрөнгийг солилцоход олз, гарзыг зөвхөн ийм өмчийг зөвхөн ижил төрлийн өмчөөр сольсон тохиолдолд олз, гарзыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. худалдааны эсвэл бизнес эрхэлдэг эсвэл хөрөнгө оруулалтын зорилгоор бүтээмжтэй ашиглалтад зориулсан. "
1031 биржид тавигдах шаардлагууд
- 1031 биржийн цаг хугацаа
Хөрөнгө оруулагч (буюу солилцоо) нь солилцох 45- / 180 хоногийн хатуу удирдамжийг мөрдөнө. Хөрөнгө оруулагч нь өөрийн өмч хөрөнгийг худалдах (үл хөдлөх хөрөнгийг буцааж өгөх) дараа нь 45 хоногийн дотор тэнцүү буюу илүү их хэмжээний өмчийг тодорхойлох боломжтой. Нэгэнт тодорхойлогдсоны дараа, солилцоо нь тухайн эд хөрөнгийг тодорхойлсон өдрөөс хойш 180 хоногийн дотор (эсвэл 45 хоног дууссанаас хойш 135 хоног) худалдаж авдаг.
- Мөн адил төрлийн өмч 1031 бирж дээр
Хөрөнгө оруулагч нь "ижил төрлийн" өмчийг авах ёстой. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн бусад шаардлагыг хангасан байх ёстой гэсэн үг юм. Жишээ нь, солилцогч хоёр талт худалдаа зарж, арилжааны зориулалттай эд хөрөнгө худалдан авах, эсвэл нэг газрыг зарж, орон сууцны барилга худалдаж авах боломжтой. Эд хөрөнгө зөвхөн "адилхан зүйл" байх ёстой.
- Хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар эзэмшиж буй хөрөнгийн бирж
Хөрөнгө буюу бизнесийн зорилгоор борлуулсан эд хөрөнгийг худалдсан (үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан худалдаж авсан) ба шинээр олж авсан өмч хөрөнгийг (орлуулах өмч) хийх ёстой. Тиймээс та үндсэн оршин суугаа газраа зарж, хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах, борлуулах, хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгө, үндсэн гэр худалдан авахгүй.
- Equity эсвэл Greater Debt буюу Equity буюу 1031 бирж дэх өмч болно
Хэрэв солилцогч 1 сая долларын хөрөнгийг худалдсан бол $ 500k нь өмч, 500 канад долларын өртэй байсан бол солилцоо 1 сая доллар эсвэл түүнээс илүү үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авах шаардлагатай болно. Цаашилбал, солилцооны хөрөнгө нь бүх өмчийг ашиглах ёстой бөгөөд бүх өрийг бүхэлд нь орлогын татварын 100% -ийг нөхөхийн тулд бүх өрийг нөхөх хэрэгтэй.
Хэрвээ хүсвэл нэмэлт солилцооны нэмэлт орлого нэмэгдэж, мөн солилцогч хүссэн тохиолдолд нэмэлт өр зээл авах боломжтой болно. Хэрэв солилцогч бүх борлуулалтын орлогыг ашиглахыг хүсэхгүй бол хэсэгчилсэн солилцоог хийж болох ба уг хөрөнгөөс үүссэн олсон ашгийн татварыг зөрүүг төлнө. Үүнийг "boot" гэж нэрлэдэг.
- 1031 бирж дээр буулгаж, хүлээн авах чадвартай зуучлагч
Хөрөнгө оруулагч нь борлуулалтаас мөнгө авахгүй байж болно. Энэ нь "эерэг үр дүнтэй орлого" гэж нэрлэгддэг бөгөөд хүлээн авсан мөнгөөр татвар ногдох үйл явдлыг өдөөх болно. IRS-ийн аюулгүй боомтын заалтуудаас үзвэл, солилцогч нь 1031 ажил гүйлгээг хөнгөвчлөх зорилгоор Чанартай Зуучлагч эсвэл ААНОАТ ашиглах ёстой.
QI нь борлуулалтын орлогыг эзэмшдэг бөгөөд таны нэрийн өмнөөс орлуулах эд хөрөнгийг худалдан авч буй гуравдагч этгээд (таны өмгөөлөгч, төлөөлөгч, зуучлагч эсвэл ЦХҮа) биш юм. Өнөөдрийн орчинд нэр хүндтэй, даатгуулсан, баталгаажсан мэргэжлийн зуучлагч нартай холбоотой байх нь маш чухал юм.
- 1031 Эрсдэлийн солилцоо
Үл хөдлөх хөрөнгийн аливаа хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил Delaware-ийн Даатгалын итгэмжлэгч болон / эсвэл Түгээмэл эзэмшилд байгаа түрээслэгчидтэй холбоотой эрсдлүүд байдаг. Энэ форум дахь холбогдох бүх эрсдлийн хүчин зүйлсийг шийдвэрлэх боломжгүй юм. Эрсдэлийн хүчин зүйлсийг санал болгосныг хувийн эзэмшлийн санамж бичигт тусгасан болно. Хөрөнгө оруулагчид нь бүх эрсдлийн хүчин зүйлсийг сайтар ойлгож, Delaware Statutory Trust буюу Common Exchange-тэй түрээслүүлэгчид хөрөнгө оруулахаасаа өмнө санхүүгийн төлөөлөгчтэйгээ ярилцах хэрэгтэй.
1031 солилцооны хөрөнгө оруулагчийн саналыг хүлээн авдаг худалдагчдыг төлөөлж байхдаа тулгарч байсан асуудлуудын нэг нь биднийг хашгирахыг төлөвлөж байгаа эсэхийг мэдэхгүй байна. Тэдгээр нь хүлээн зөвшөөрөгдсөн зүйлсийг харахын тулд янз бүрийн байшинд 3 төрлийн шинж чанарыг агуулсан эсвэл бичиж санал болгож болох юм. Дараа нь, тэд хүлээн зөвшөөрөгдсөн олон багц дараа, тэд худалдан авах хүсч байгаа нэгийг нь сонгож, бусдыг хүчингүй болгох гэсэн үг юм.
Хуульчид иймэрхүү үйлдэл нь гэрээнээс үүдэлтэй сайн туршлагын гэрээг зөрчдөг гэж хэлж байгаа ч энэ нь үүнийг зогсоохгүй. Хэрэв энэ нь зөвхөн санал юм бол төлөөлөгчөөс нь асуу.
Энэ материал нь худалдах санал эсвэл ямар ч аюулгүй байдлыг худалдан авах хүсэлт биш юм. Мэдээлэл нь зөвхөн хэлэлцүүлгийн болон мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан. Энэ нь хууль эрх зүй, татварын эсвэл санхүүгийн төлөвлөлтийн талаар зөвөлгөө өгөхийг зориогүй болно. Холбогдох татварын хууль нь зөвхөн холбооны хуультай холбоотой бөгөөд хамаарна. Хувь хүмүүс өөр өөрсдийн татварын нэмэлт кодтой байж болно. Таны муж улсад тохирох татвар, хуулийн мэргэжилтэнтэй холбоо барина уу. Энэ мэдээллийг найдвартай гэж үзсэн эх сурвалжаас авсан боловч таны хувийн нөхцөл байдалд нийцсэн мэргэжлийн зөвлөгөөгөөр ашиглах ёстой.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕСЕС-ийн # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн компани юм.