Түгээмэл эзэмшигчид Тодорхой бус ашиг сонирхол
Түгээмэл түрээслэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн нэрийг хоѐр болон түүнээс олон хүнээр эзэмших арга замуудын нэг юм. Та өөртөө түрээслэгч байж болохгүй. Заримдаа энэ төрлийн нэрийг Commonwealth нэрээр нэрлэсэн байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн нэрийг эзэмшдэг хувь хүний тоог хязгаар гэж байхгүй. Эзэмшигчдийн эзэмшиж буй өмч хөрөнгийг хоёр эзэмшигч эсвэл 100 эзэмшигчийн эзэмшиж болно.
Анхаарах сонирхол нь, моргейжийн өмчлөгчид нийтийн эзэмшлийн өмчөөр буюу өөрөөр хэлбэл зээлийг авахын тулд ихэнх зээлдүүлэгчид гарчигт гарын үсэг зурахыг шаарддаг.
Өөрөөр хэлбэл, зээлдүүлэгч зөвхөн нэг талаас зээл авсан бол зөвхөн тухайн этгээдийн эзэмшлийн хэсэг нь зээлийн баталгаа болж өгөх бөгөөд зээлдүүлэгч зөвхөн түүний хэсэг биш, бүх эд хөрөнгөө барьцаалах чадвартай байхыг хүсдэг.
Нөгөөтэйгүүр, хэрэв гурван хүн нийтийн эзэмшлийн газар эзэмших эрхтэй, нэг хүн ипотекийн төлбөрт хувь нэмрээ оруулаагүй бол үлдсэн хоёр нь зээлийг урьдчилан төлөхөөс урьдчилан сэргийлэх үүрэгтэй байдаг. Энэ нь таны түрээслэгчийг нийтлэг аргаар сонгох нь чухал юм.
Тэтгэвэр авагчид нийтлэг ба хамтарсан түрээслэгчид хэрхэн адилхан вэ?
Тэд үнэхээр биш шүү дээ. Түрээслэгч нь хамтдаа эзэмшихтэй төстэй нэгдмэл буюу нэгдмэл шаардлага тавьдаг. Энэ эв нэгдэл нь эзэмших эрх юм. Нийтийн буруу ойлголт гэдэг нь түрээслэгч хүмүүс түрээслэдэг хүмүүстэй адил байдаг. Түрээслэгч гэдэг нь түрээсийн өмчтэй холбоогүй юм.
- Тэтгэвэр авагчид нь хоорондоо холбоотой буюу хоорондоо холбоогүй хоёр буюу түүнээс дээш хүмүүсийн хооронд байж болно; Талуудын хоорондын харилцаа ямар ч ялгаагүй. Нөхөр, эхнэр хоёр нийтийн эзэмшлийн газар гэж үздэг. Жон Смит, Мэри Жонсон, Таллула Бердер нар хамтдаа хөлслөн авчирч чадна.
- Өмчлөлийг ижил хувьцаа буюу тэгш бус хувьцаагаар эзэмшиж болно. Жишээ нь, Жон 50% эзэмших боломжтой, Мэри 25%, Tallulah 25% эзэмшдэг.
- Хамтран өмчлөгчид эд хөрөнгийг нэг түрээслэгч буюу бүх түрээслэгч эзэмших эрхтэй. Tallulah өмч хөрөнгөө өөр дээр нь амьдруулах, эсвэл эд хөрөнгийг Жон, Мэри нартай хуваалцах боломжтой. Оролцогч нь нөгөөгөөс нь татгалзаж чадахгүй.
- Нас барсаны дараа нас барагчийн ашиг сонирхол нь хамтран ажиллагчдын өв залгамжлагчид шилжинэ. Хэрэв Tallulah нас барсан бол Жон 50% -ийг эзэмших болно, Мариа 25% -ийг эзэмших болно. Гэхдээ Tallulah-ийн 25% нь түүний хүссэн хэнийх рүүгээ шилжих болно.
Хамтарсан түрээслэгчид нийтлэг байдлаар хэрхэн хөл нийлүүлэн алхах вэ?
Хамтарсан наймаа нь дөрвөн эв нэгдлийг шаарддаг. Энэ нь TTIP гэж нэрлэдэг. Түрээслэгч нь нийтийн эзэмшлийн адил ялгаатай нь хамтарсан тэтгэлэг нь амьд үлдэх эрхийг хамардаг. Хамтарсан түрээс байгуулахад шаардлагатай дөрвөн эв нэгдэл нь:
- Цаг хугацаа. Эзэмшигч бүр ижил нэртэй байх ёстой.
- Гарчиг. Эзэмшигч бүр нь ижил үйл ажиллагаа эсвэл нэрийг нотлох баримт дээрээ нэр авах ёстой.
- Хүү. Эзэмшигч бүр өмчлөлийн хувь тэнцүү хувь тэнцүү хувийг авдаг.
- Эзэмших. Эзэмшигч бүр эзэмшлийн ижил эрх эдэлдэг.
Хамтарсан түрээсийн аль нэг нь хамтарсан түрээсийн гэрээнд өөр хэн нэгэн этгээдэд зарж байгаа эсвэл хамтран эзэмшдэг бол хамтын эзэмшилд эвдэрч, нийтлэг ашиглалт бий болно. Хамтарсан түрээслэгч нь хамтарсан түрээсийг эвдэхээс өөр нэг түрээслэгчийг зогсоож чадахгүй.
Нийтийн эзэмшлийн түрээслэгчдийг хөнгөлж байна
- Түдгэлзүүлэлтийг нийтлэг болгохын тулд нэг буюу түүнээс дээш хамтран ажиллагчид бусад хүмүүсийг байнга худалдаж авдаг.
- Хөрөнгийг борлуулж, орлогыг өмчлөгчид нь тэгш хуваарилдаг.
- Хуваалтын үйлдэл хийгдэж болно. Үүнд шүүхэд хандах, өмч хөрөнгийг шүүхийн журмаар худалдах, өмч хөрөнгөө захиран зарцуулахыг шаардана. Хамт хөлслөгч нь нас барахад, өв залгамжлагчид борлуулахыг хүсч байгаа үед хуваарилах үйлдлийг хараад, бусад хамтран түрээслэгч байхгүй бол харж болно.
Нийтийн эзэмшлийн түрээслэгчдэд зориулсан бусад хэрэглээ
Ихэнх шинж чанарууд хязгаарлагдмал эсвэл ерөнхий түншлэлийн оронд "ерөнхий зохицуулалтад" түрээслэгчээр зарагдаж байна. Жишээ нь, барилгачин нь шинэ төслийг зарж борлуулж болох хөрөнгө оруулагчдад зарж болно. Хэрэв та иймэрхүү үйл ажиллагаа явуулж байгаа бол эрх, үүргээ сайтар ойлгохын тулд хуулийн зөвлөхөөс зөвлөгөө авах нь ухаалаг хэрэг юм.
Зарим орон сууцны барилга, худалдааны цогцолборуудыг нийтийн эзэмшлийн эзэмшигч гэж нэрлэдэг хөрөнгө оруулагчдад зардаг.
Хэрэв энэ нь нэгтгэгдэж байгаа бөгөөд ҮЦТТТ байхгүй бол та өмгөөлөгчөө хянах шаардлагатай.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийн зөвлөгөө авахын тулд үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авах цагийг олж авах нь ухаалаг хэрэг юм. Энэ зүйлд агуулагдсан зөвлөгөө нь хуулийн зөвлөгөө гэж ойлгогдохооргүй, иймэрхүү найдвартай биш юм.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.