Хуваарь И Татварын зөвлөмжүүд
Эзэмшигчид зардлын үндэслэл, орлого, зардлын талаар сайн бүртгэл хөтөлж байх ёстой бөгөөд эдгээр бүх зүйлийг хянаж байх хамгийн сайн арга зам бол spreadsheet тохируулах явдал юм - таны татварын нягтлан бодогч таны ашиглаж болох загвартай байж болно.
Таны дагахыг хүсэж буй зүйлсийг энд дурдав:
- Танай түрээсийн байр, байшин, байшингийн үнийг худалдан авах
- Хуримтлагдсан элэгдэл, таны өмч хөрөнгийн жилийн элэгдэл
- Түрээсийн орлого
- Таны авсан аюулгүй байдлын хадгаламж
Та мөн түрээсийн эд зүйлстэй холбоотой янз бүрийн зардлыг хянах болно. Үүнд:
- Комисс буюу үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн төлбөр
- Зар сурталчилгааны зардал
- Цэвэрлэгээ, засвар үйлчилгээ, засварын зардал
- Дотоодын өмчлөгчийн даатгал болон HOA шимтгэл
- Үл хөдлөх хөрөнгийн татвар , моргейжийн зээлийн зардал
- Аюулгүй байдлын хадгаламжийг түрээслүүлэгчид нөхөн олгосон
- болон бусад тоног төхөөрөмж, тохижилт, хог цуглуулах зэрэг бусад зардлууд орно
Хэрэв та эдгээр зардлыг хувийн санхүүгийн програм хангамж эсвэл компьютерийн хүснэгт ашиглан хянаж байвал сар, жилийн эцсийн тайлан нь хурууны үзүүр дээрээ зөв байх болно.
Идэвхгүй үйл ажиллагаа алдагдал хүлээх хязгаарлалтууд
Энэ бол өгөөмрөөр IRS дүрэм # 1: Хэрэв таны түрээсийн шинж чанаруудын нэг нь жилийн цэвэр алдагдлыг бий болгодог бол энэ алдагдал нь таны түрээсийн бүх үл хөдлөх хөрөнгийн алдагдлыг нөхөж өгнө.
Энэ бол магадгүй сайн мэдээ биш юм: Хэрэв таны бүх өмч хөрөнгийн нийт дүн нь цэвэр алдагдал юм - алдагдлыг бүрэн хэмжээгээр, хэсэгчлэн хасах эсвэл бусад бүх орлогынхоо үлдсэн хэсэгт нь хасагдахгүй байж болох юм идэвхгүй үйл ажиллагааны алдагдал.
Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийг түрээслэх үйл ажиллагаа нь ерөнхийдөө түрээслэгчийн албыг сонгох, түрээсийн засварыг засах, байнгын засвар үйлчилгээг хийхэд шаардагдах хөрөнгийг шалгахад ихээхэн цаг зарцуулдаг.
Идэвхитэй үйл ажиллагаанаас алдагдлууд нь идэвхгүй ашиг орлогыг нөхөхөд хязгаарлагдмал байдаг.
Түрээсийн үйл ажиллагаанд идэвхитэй оролцож байгаа бол түрээсийн аливаа хохирол нь түрээсийн бүх үл хөдлөх хөрөнгөөс жилд дунджаар $ 25,000 хүртэл суутгаж болно. Татварын жилийн туршид байнгын эхнэрээсээ тусдаа амьдардаг бол гэр бүлийн гишүүд нь түрээсийн алдагдлын хязгаарыг $ 12,500 хүртэл төлдөг. Түрээсийн түрээсийн идэвхитэй оролцогчид түрээсийн алдагдлын дүнг өөрчилсөн тохируулсан нийт орлого (MAGI) дээр үндэслэн харилцан адилгүй байна:
- $ 100,000 буюу түүнээс бага (хэрэв гэрлэсэн бол тусдаа 50,000 $ ба түүнээс бага) түрээсийн алдагдлыг 25,000 $ ($ 12,500) хязгаар хүртэл бүрэн суутгаж болно.
- MAGI-ийн хувьд $ 100,000 ба $ 150,000 хооронд (хэрэв гэрлэсэн бол гэрлэсний дараа $ 50,000 ба $ 75,000 хооронд) түрээсийн алдагдлыг 50% -ийн $ 150,000 (гэрлээр тусад нь гаргасан бол $ 75,000) болон MAGI-ийн хооронд хэлбэлзэх болно.
- MAGI-ийн хувьд $ 150,000 (гэрлээд тусдаа гэрлэсний дараа 75,000 $), түрээсийн хохирлын аль нь ч бусад орлогынхоо эсрэг сууж болно.
Та амжилтгүй болох боломжтой
Энэ нь бидэнд өгөөмөр өгөөжтэй IRS дүрмийг # 2 болгосон. Үүнд: Түрээсийн алдагдлыг идэвхгүй үйл ажиллагааны алдагдалд хязгаарласнаар түрээсийн орлогыг нөхөж болох дараагийн татварын жилд шилжүүлэх боломжтой.
Идэвхигүй үйл ажиллагааны алдагдал нь жил бүр хэрэгждэг боловч түрээсийн алдагдлыг түрээсийн ашгийг нөхөх эсвэл бусад орлогоос хасагдах хүртэл ашигладаг.
8582 маягт нь идэвхгүй үйл ажиллагааны алдагдалыг тооцоолоход ашигладаг бөгөөд жил бүр хуримтлагдсан хөрөнгийг тус бүрт хуримтлуулж буй түрээсийн алдагдлыг бүртгэнэ.
Эздийн газрын татварын төлөвлөлт
Түрээсийн орлого нь үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгал, засварыг төлөхөд түрээсийн орлого бага байдаг. Харин түрээслэгчид түрээсийн хөрөнгийн худалдан авалтын үнийг элэгдүүлдэг бөгөөд энэ нь элэгдэл хорогдлын дараа орлогын хэмжээнээс хэтэрсэн зардлаас хэтэрсэн зардлыг хэмнэх жижиг татварын эдийн засгийн ашгийг багасгана.
Гэсэн хэдий ч ихэнхдээ эзэд нь урт хугацааны түрээслүүлэгчийг сулласны дараа дээврийг орлуулах, эсвэл орон сууцны талбайг солих зэрэг томоохон зардлуудтай тулгардаг.
Ийм нөхцөлд эзэн нь $ 25,000-аас их хохирол учирч магадгүй боловч идэвхгүй болсон үйл ажиллагааны алдагдал нь алдагдлыг яг $ 25,000 хүртэл хязгаарладаг. Үлдсэн хэсгийг дараа жил нь эзэн нь ашгаас илүү ашиг олох боломжтой бөгөөд татварын илүүдлийг шингээх боломжтой болно.
Түрээсийн өмчийг худалдах
Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн хохирлыг үл хамаарах худалдан авагчид бүрэн хэмжээгээр худалдсан тухайн жилийн бүрэн бүтэн өдрийг зөвшөөрнө.
Орон сууц, орон сууц, бусад түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах нь үндсэн оршин суугаа газраа борлуулахтай адил биш юм. Хөрөнгийн олзыг тооцохдоо түрээсийн хөрөнгийн олз, гарзыг тооцоолох томъёо нь таны зардлын үнээс таны өртгийг хасах болно.
Түрээсийн өмчлөлд тохирсон зардлын үндэслэл
Түрээсийн хөрөнгийн өртөгийг тооцох томъёо нь дараах байдалтай байна:
- Худалдан авах үнэ
- Дээр нь худалдан авах зардал (нэр, хашааны төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд гэх мэт)
- Нэмэлт сайжруулалт (дээврийг солих, шинэ зуух гэх мэт)
- Дээрх зардлуудыг зарах (нэр, хашаа төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд гэх мэт)
- Дээр нь хуримтлагдсан элэгдэл (таны татварын маягтанд тайлагнасан)
- Таны зардлын суурьтай тэнцүү
Ашиг, алдагдлыг тооцоолох нь:
- Борлуулалтын үнэ
- Зардлынхаа зардлыг хас
- Таны ашиг, алдагдал тэнцүү
Хэрэв үр дүн нь эерэг байвал та түрээсийн өмчөө зарахдаа ашиг олсон. Хэрэв үр дүн нь сөрөг байвал алдагдал гарсан. Түрээсийн хөрөнгөнд олсон ашиг нь элэгдлийн татварыг хамгийн ихдээ 25 хувийн татвартай тэнцэх ба зарим хэсгийг хөрөнгийн олз болгон авна. Түрээсийн хөрөнгийн борлуулалтыг Маягт 4797 дээр мэдээлсэн ба хөрөнгө оруулалтын аливаа тооцооллыг Д-д үзүүлсэн.
Бодит өмч ба хязгаарлагдмал хариуцлага
Олон тооны эзэн газар нь корпорациуд, хязгаарлагдмал хариуцлагын компаниуд эсвэл түрээсийн өмчийг эзэмшихийн тулд нөхөрлөл гэж үздэг. Корпорациуд урт хугацааны хөрөнгийн олзонд давуу эрхтэй татварын хувь хэмжээ авдаггүй учраас корпораци нь ашиггүй байж магадгүй юм.
Хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани нь гишүүддээ урт хугацааны үр өгөөжийг өгч чадах учраас урт хугацааны ашигт 15 хувийн хүүтэй байх боломжтой болно. Эзэмшигчид үүнийг энэ стратегийн хууль эрх зүй, санхүүгийн үр дагаврыг ойлгохын тулд өмгөөлөгчтэй компанийг байгуулах түрээсийн зориулалттай компанийг үүсгэх бусад хууль эрх зүйн асуудлуудыг хэлэлцэнэ.